相続不動産の売却
相続不動産の売却
遺産分割協議が整わない場合や相続をしたものの今後の運用が不安、銀行への返済等が不安な方も非常に多いと思います。そうした方のために相続不動産の売却のお手伝いも可能です。まず相続をされた不動産がどの位で売却できるか査定をさせて頂きます。一般的な売却は下記の流れで進みます。
売却のポイント
不動産を売却を行う際にいくつかの重要なポイントを説明させて頂きます。
①重要書類の整理
不動産には様々な資料があります。例えば、検査済証、評価証明、境界覚書、地積測量図、公図、建築図面、賃貸借契約書等になります。築年数が長く経過している物件の場合、こうした資料が揃っていない事が非常に多いです。そのため、役所等への調査が必要になります。
②修繕の考え方
不動産を売却する際に、屋上防水や外壁等を修繕を行う場合が多いですが、やみくもに修繕をするのではなく費用対効果を考える事が重要です。費用対効果を考える事で売却価格に影響する部分としない部分を選別して修繕を行う様にして下さい。
③売却価格の決定
収益不動産の場合、簡易的な査定では最初に決定をした売却価格が高すぎたり、安すぎたりする事により、売却にやみくもに時間がかかってしまったり、実はもう少し高く売却できたのではと後になって後悔してしまう場合があります。適正な価格は周辺の市場、不動産投資市場全体の流れにより決まります。安易に高ければ良いと言う考えはなくした方が良いです。
④賃貸募集について
収益不動産の場合、満室の方が高く売却ができるとお考えの方も多いと思いますが、築年数により購入側が最終的に購入した物件をどう処理するかと考える事が非常に重要になります。例えば既に減価償却耐用年数が経過している物件でしたら、購入側は建物を取り壊して新たにアパート・マンションを建設する場合もございます。そうした場合、空室が良いと言う買主さんもいらっしゃいます。こうした事を考えながら、賃貸募集を考えて頂く必要がございます。
⑤管理会社について
管理会社によっては売却後も管理を継続して行いたいと売主側に依頼をしてくる場合も多く購入者側に強制的に引き継ぐという事が多く見受けられますが、買主側にこれを強制しない様にしましょう。買主側は購入後に費用圧縮を考えて売却価格を検討している場合があります。
⑥公平分配を考慮する
予め売却が行われた際の売却収益の分配率を定めておくことをお勧めします。
⑦売却損益と課税
アパート・マンションの場合、通常の場合、換金して相続するよりも不動産として相続をする方法が相続対策になります。それは実際に換金できる価額よりも相続評価額が低い事と負債がある場合にその分を差し引く事ができます。
事業用（賃貸）不動産売却の際の税務
・譲渡所得の計算
譲渡所得＝譲渡収入額ー(取得簿価ー減価償却累計額ー売却期の減価償却費)ー譲渡費用
・課税額の計算
税額＝譲渡所得×税率（所得税30％・住民税９％）
※保有形態により税率がかわります。また他の事業用不動産の収益、売却損益等にも影響を受ける事になりますので、こうした部分を含めた上で最初の段階で資産を把握する事が非常に重要となります。
