アパート相続,マンション相続,不動産相続

不動産相続対策の基礎

ここでは相続税対策の基本的な方法をご紹介させて頂きます。

①更地にマンション・アパートを建設

保有されている更地にマンション・アパートを借入により建設する事により更地で相続するよりも大幅に評価を下げる事ができます。1憶円を借入をして建物（評価額7,000万円とする）を建築すると、借入額は相続財産から減額できるため、当初評価額1億8,000万円⇒対策後評価額1憶1,220万円（補正後土地1億4,220万円＋建物7,000万円ー借入1億）となり6,780万円評価額を減額する事ができます。

賃貸住宅を運用の際には様々なリスクがあります。賃料減額、空室、災害等こうしたリスクを予め考慮にいれながら、収支計画を立て、借入と収入のバランスや最終的に手許に残る資金を予め計画を立てておく必要がございます。

②底地で利用

保有されている土地に定期借地権として事業者などに貸借（借地料を受領）する事により、事業者が対象地にアパートや戸建等を建設をして賃貸、売買を行う事で土地の評価額を下げる方法です。当初評価額1億8,000万円⇒対策後評価額1億4,400万円となり3,600万円評価額を減額する事ができます。

定期借地契約は長期的な契約なるため、契約期間の土地使用ができなくなるデメリットがある反面、マンション・アパート運用等の手間や借入等の必要がなく、更地のままにしておくよりも、住宅用地として使用される場合に固定資産税対策になる場合もあります。また、借地契約後には必ず土地が返還されます。

③土地分筆にて土地評価を下げる

・旗竿地へ分筆

上記の土地150㎡を旗竿地（間口２ｍ）になる様に分筆（８０㎡と７０㎡）を行う。分筆により７０㎡の土地に間口狭小補正、奥行長大補正されるため、通常の土地評価より低くなります。
当初評価額3,750万円⇒対策後評価額3,418万円（2,000万円＋1,418万円）となり332万円評価額を減額する事ができます。

・角地を文筆

角地は通常よりも土地評価額が高くなります。上記の図の様に角地を2分割に分けて、角地と通常の土地にすると。当初評価額1億2,768万円⇒対策後評価額1億944万円（6,144万円＋4,800万円）となり1,824万円評価額を減額する事ができます。

分筆後の所有者は別々である必要があります。
分筆の登記費用参考
（必要書類）境界協定書・地積測量図・委任状（本人申請の時は不要です。）
（登録免許）分筆後の筆数×１，０００円です。
　

④不動産の購入

相続する資産が現金の場合、額面がそのまま評価額となります。そのため収益不動産等の試算を購入することにより節税効果を得る事ができます。
当初評価額3億8,000万円⇒対策後評価額2億1,220万円（土地1億4,220万円＋建物7,000万円）となり1億6,780万円評価額を減額する事ができます。複数の物件を借入等を併用して購入する事でさらに評価額を下げる事も可能となります。

更地に収益不動産を建設する際と同様に今後の運用方針等が非常に重要となるため、なるべく収益性が良い不動産を選定する事が重要です。

事前の計画が大きな節税効果を生みます

いくつかの節税対策を上げさせて頂きましたが、こうした対策で「相続税評価額は数百万円～数億円」変わる事があり納税額は大幅に変わります。そのため必ず不動産の専門家を交えて対策をする方法が重要となります。受動的な専門家にお任せするだけでは、今後訪れる増税時代に資産を守る事も難しくなります。私達は不動産運用のプロ、不動産鑑定のプロ、法律のプロが知識を活用する事で生前・相続後の適切なアドバイスをさせて頂きます。無料にてご相談も承っておりますので、お気軽にお問い合わせ下さい。